Crédito habitação jovem 100% financiado: Como dar entrada no CPCV?

O benefício da garantia pública que o Estado colocou em vigor para jovens até aos 35 anos permite um financiamento da casa a 100% sem ter de financiar qualquer valor de entrada. Mas o que acontece ao sinal que tem de se pagar no CPCV, antes da escritura?

Como financiar o sinal do CPCV sem poupanças de entrada, no crédito habitação jovem 100% financiado?
Com a nova medida da garantia pública, que permite os jovens até aos 35 anos aceder ao financiamento de casa a 100%, surgem alguns desafios.
Recorde-se que esta medida garante a percentagem restante que não é coberta pelos bancos no crédito habitação da aquisição de um imóvel, até 15%.
Ou seja, jovens que preencham todos os requisitos de acesso a esta medida, podem ter acesso ao financiamento do banco (entre 80% e 90% do valor do imóvel), e à garantia pública a financiar o restante valor.
Pelo que, pode aplicar-se a jovens que não tenham poupanças para dar de entrada neste processo. Mas, neste caso, surge então a questão: Como dar o valor de sinal no Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV)?

CPCV: O que é e para que serve este contrato?
No momento de escolher um imóvel para morar, se ainda não tiver um crédito habitação aprovado, é importante garantir o imóvel de alguma forma. É para estes casos que existe um CPCV – Contrato-Promessa Compra e Venda.

Contrato-Promessa Compra e Venda: O que é?
O Contrato-Promessa Compra e Venda é um contrato com disposição legal previsto na lei portuguesa, realizado no âmbito da aquisição de um imóvel ou terreno para construção, para garantir os direitos tanto do vendedor como do comprador.
Este é um compromisso assumido por ambas as partes, em como o negócio se mantém válido até à efetivação da compra no dia da escritura. Caso haja incumprimento do contrato, estão em causa consequências jurídicas.

É preciso dar um sinal de entrada no CPCV?
Sim, por norma, é neste momento que uma parte do valor do imóvel é pago por capitais próprios pelo comprador ao vendedor. O propósito é garantir que, caso o comprador desista do negócio, o vendedor não fique prejudicado e possa ficar com o valor do sinal dado.
Isto é, considerando que o imóvel vai ser adquirido por 200 mil euros, pode ter de dar um sinal de entrada correspondente a 10%, por exemplo. O que significa que terá de pagar 20 mil euros ao assinar o CPCV. O valor do sinal pode variar, sendo que serve apenas para garantir o negócio, pelo que é sempre acordado entre ambas as partes.

Em que momento é feito um CPCV?
O CPCV é sempre realizado antes da escritura de um imóvel ou terreno, e pode ser assinado em diversas situações:
• No caso de ser um terreno em construção, antes de as obras terminarem, para garantir a propriedade do mutuário;
• Quando o comprador ainda aguarda a aprovação do crédito habitação;
• Se o imóvel ainda não tiver disponível uma licença de utilização.
Ou seja, imaginando que vai visitar um imóvel no qual fica com interesse em comprar, mas ainda não tem o valor total para comprar à cabeça e aguarda aprovação de um crédito habitação. Procedendo com um CPCV, e dando apenas uma pequena parte do valor, garante que o imóvel fica “reservado” para si, não podendo o proprietário atual mostrar e vender o imóvel a outro potencial comprador. Ao mesmo tempo, o vendedor fica salvaguardado em como tem um comprador para o seu imóvel.

Para que serve um CPCV?
O objetivo de um CPCV é salvaguardar os direitos e deveres das duas partes: do comprador e do vendedor do imóvel ou terreno em questão.
Ou seja, tem como propósito obrigar os dois a cumprir o compromisso de vender/comprar até à data definitiva da conclusão do negócio, na escritura pública do imóvel.
Apesar de não ser obrigatório, este contrato tem consequências legais, caso não seja cumprido. Por isso, um CPCV pode assegurar, mediante acordo mútuo, que:
• Se o comprador quiser desistir do negócio, o vendedor não tenha de devolver o valor do sinal;
• O vendedor não possa vender o imóvel a outro cliente até ao final do prazo do contrato.

O que deve estar estabelecido num CPCV?
Num CPCV devem ser cumpridas certas cláusulas, com informações referentes ao comprador, ao vendedor, e ao negócio em si. Então, confira que no contrato estão os seguintes parâmetros:
• Identificação do comprador e vendedor, com: nome completo, morada, estado civil, nome do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade, número de contribuinte;
• Características do imóvel (tipologia, localização, partes afetas, inscrição matricial e informação predial);
• Valor de aquisição e método de pagamento;
• Valor do sinal;
• Data prevista para a escritura;
• Quais as sanções a aplicar no caso de a escritura falhar o prazo previsto;
• Licença de construção;
• Cláusula de alienação livre de ónus ou encargos.
Então, para realizar um CPCV é necessário estar atento a inúmeros fatores, de modo que nada falhe no processo. É por isso que muitos portugueses recorrem a ajuda de consultores imobiliários no momento de comprar a sua casa.

Este contrato é assinado antes da escritura do imóvel e, por norma, exige o pagamento de um sinal (o valor de entrada) ao vendedor. Mas como faz quem não tem este valor?
Existem duas opções para estes casos:

1.ª opção
O vendedor pode aceitar reservar o imóvel e assinar o CPCV sem ser dado o sinal (normalmente os 10% de entrada). Porém, esta é uma opção rara de acontecer, pois é mais difícil os vendedores aceitarem estes casos, uma vez que o pagamento permite dar uma maior segurança e compromisso em como o negócio vai avançar.

2.ª opção
O vendedor aceita que o valor de sinal seja mais baixo do que os habituais 10% e o comprador sinaliza a casa e assina o CPCV com um valor acordado entre os dois. Neste caso, o banco financia na mesma os 100% e o comprador volta a ter o valor de sinal entregue.

Por exemplo:
• Valor de aquisição: 100.000€
• Sinal: 2.000€
• Financiamento do banco: 100.000€
O comprador entrega os 2.000€ de sinal quando assina o CPCV e, no ato da escritura, ficam a faltar entregar 98.000€. O banco transfere os 100.000€ para o comprador e, no ato da escritura, apenas transfere 98.000€ para o vendedor. O crédito continua a ser de 100.000€ e o comprador recupera os 2.000€ entregues inicialmente.

Existe ainda uma exceção atualmente, em certos bancos, que é uma linha de crédito sinal. Através desta linha, ambas as partes assinam um CPCV com um valor de sinal até 10% do valor da compra, o cliente leva o CPCV ao banco em causa para que financie o valor de sinal e este seja entregue ao vendedor, e, no ato da escritura, transfere o remanescente. Contudo, esta situação obriga a que o CPCV e a transferência do sinal seja feita com todos os intervenientes junto do balcão, o que pode dificultar a logística.

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